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임대차법 개정 1년... 권리금 분쟁 새로운 흐름은?

전문가, "보호 강화 됐지만 원만한 합의 중요해"

2016-05-12 06:00:08 한상인 기자 한상인 기자 hsicam@kpanews.co.kr

상가건물 임대차보호법이 개정된지 1년이 지남에 따라 권리금과 관련된 새로운 형태의 분쟁사례가 등장하고 있습니다.

전문가들은 임대인이 권리금 자체가 지급되지 않도록 극단적인 상황을 취할 수 있는 만큼 원만한 합의가 필요하다고 조언했습니다.

작년 5월 개정된 상가건물 임대차보호법입니다.

임대차기간 5년 보장, 권리금 회수기회 보호 등 임차인의 권리가 강화됐습니다.

보호법 시행에 따라 임대인과 임차인의 새로운 형태의 분쟁사례도 속속 등장하는 추세입니다.

대표적 사례는 바뀐 법 적용으로 권리금 없이 들어온 임차인이 나갈 때 권리금을 요구하는 경우입니다.

[JKL법률 사무소 이기선 변호사 INT]
임대인이 임차인에게 자신이 직접 약국을 향후에 운영할테니까 그 전까지만 당신이 약국을 하시오. 이런식으로 조건을 달아서 임대를 했는데 그렇게 임대하는 도중에 임대차보호법이 개정돼 버린거죠. (임차인이) 임대차 보호법 개정법에 의해서 권리금을 받을 수 있는거 아닌가 그래서 못 나가겠다고 달라고 버티면서 소송이 벌어지는 경우가 많고 

또 다른 특징적 사례로는 권리금의 적정성 부분으로 임대인과 임차인이 원하는 새 임차인이 다르거나 임대인이 기존 임차인을 바꾸고 싶은 경우 둘이 예상하는 권리금 액수가 다르기 때문에 발생하는 분쟁입니다.

[JKL법률 사무소 이기선 변호사 INT]
임대인에게 친분을 갖고 있는 약사들이 직접 임대인과 접촉을 해서 내가 약국에 들어가고 싶다. 했고 기존에 있던 임차인은 가장 자기 권리금을 많이 준다고 하는 사람과 권리금 계약을 체결했고 그래서 임차인간의 경쟁이 되는 경우에요.
임대인의 입장에서는 이 점포의 적정 권리금이 3억인걸로 보이는데 기존 임차인은 무려 5,6억 된다고 주장하면 기존 임차인이 원하는 그 권리금 액수가 적정한 액수냐. 그런 경우에 사실 소송까지 가는 경우가 많아요.
또 한가지는 임대인이 임차인을 바꾸고 싶은데 임차인이 실질적으로 자신이 운영하면서 제 3자를 명의만 내세워서 임차인을 형식적으로만 바꾸는 그런경우에요. 임차인이 새로 데리고 온 그 임차인은 실질적으로는 동일인이다. 그래서 나는 임대차 계약을 거절하겠다 했더니 상당금액의 권리금을 달라고 하는거에요.

이기선 변호사는 “법 개정이후 강화된 권리금 보장에 대해 임대인도 많이 인지하고 있다”며 “법정 소송까지 가는 대다수의 경우는 이 같이 임대인과 임차인 양측이 상당한 이유가 있기 때문”이라고 설명했습니다.

이 같은 분쟁은 아직 2심이상의 권위있는 법원의 판결은 나오지 않은 상황입니다. 

이 변호사는 권리금 문제의 경우 법원에서 판단할 기준이 마땅히 없는 실정인 만큼 대부분 1심에서 조정으로 합의되는 경우가 많다고 설명했습니다.

[JKL법률 사무소 이기선 변호사 INT]
법이 만능이 아니라 감정을 하거든요. 두사람 권리 가치평가가 다를 때 법원에서 판결하려면 객관적인 가치를 산정해야 하잖아요. 근데 권리금 감정이라는게 공인된 감정법이 없어요. 재판부도 그러다보니 일단 조정해 봐라 이렇게 되는거죠.

이 변호사는 임차인의 권리금 회수기회가 법적으로 보장돼 있지만 일방적으로 요구할 경우 역풍을 맞을 수도 있다고 설명했습니다.

임대인이나 가족이 직접 운영하는 경우 등 임대인이 권리금을 배상해 줘야하는 경우 권리금을 지급하지 않아도 되는 상황을 만들 수 있다는 겁니다.

[JKL법률 사무소 이기선 변호사 INT]
점포를 1년 6개월 이상 비워버린다든가. 아니면 임대인이 건물 전체 소유자라고 하면 약국자리를 옮겨 버린다든가. 이런 극단적인 조치까지도 할 수 있어요. 그런 부분에 있어서 너무 법에서 권리금을 보장한다는 것에만 너무 몰입을 해서 임대인의 사정을 지나치게 도외시 하면 극단적인 상황까지 치달을 수 있어요. 그래서 그런 부분에 관해서 주의를 해야 할 것으로 보입니다.

이 같은 분쟁사례는 5년 이하 임대차 계약 연장, 새 임차인 권리금 계약 등 적절한 시기에 맞춰 임차인이 임대인에게 내용증명을 보내 정당한 권리를 획득하는 것이 선결 조건입니다.

기본적인 임대차보호법을 숙지해 자신의 권리를 잃지 않는 철저한 준비가 필요해 보입니다.

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