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영업권 5년 보장 받은 약국, 건물주 바뀌더니 '없던일'

전문가 "대항력 발생...임보법 개정 시점 이후 임대차계약 갱신해야"

2017-02-07 12:00:23 한상인 기자 한상인 기자 hsicam@kpanews.co.kr


환산보증금이 상가임대차보호법(이하 임대차보호법)이 정하는 범위를 초과해 대항력이 없어 건물명도가 이뤄진 사건이 발생했다. 

건물주가 바뀌는 시점이 임대차보호법 개정 전이라 대항력이 없었던 것인데 전문가는 이에 대한 대응책으로 임대차보호법 개정 후 임대차계약 갱신할 것을 권고했다.

수원지방법원은 최근 건물주 A씨가 B약사에게 제기한 건물명도 사건에 대해 원고 승소 판결했다.

건물주 A씨는 기존 건물주인 C씨와 2014년 12월 23일 매매계약을 체결했다.

B약사는 앞서 C씨와 2011년 9월 29일부터 2년간 임대차계약을 체결하고 특약사항으로 영업권 5년을 보장하기로 정했다.

건물이 매매되는 상황에서 C씨는 임대차계약기간내 해지에 따른 피해보상금 및 권리금 2억원과 임대보증금 4억 원을 B약사에게 지급하기로 합의하고 금액 전액 입금 시 해지계약 효력이 발생된다는 내용의 임대차계약 해지계약을 체결했으나 C씨는 이행하지 않았다.

신규 건물주인 A씨는 B약사의 임대차계약에는 임대차보호법이 적용되지 않으므로 B약사는 대항력이 없다고 주장했다.

법원도 A씨의 주장을 인정했다. 

법원은 임대차계약이 임대차보호법 시행령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차라 임대차보호법이 적용되지 않았으며 A씨가 건물에 관한 소유권이전등기를 마친 후 B약사와 사이에 약국에 관한 임대차계약을 새로 체결했음을 인정할 증거도 없으므로 약국을 인도할 의무가 있다고 판단했다.

B약사는 기존 건물주인 C씨가 A씨에게 건물 소유권이전의 물권적 합의 후 소유권이전등기를 마쳐주었는데 이는 A씨와 C씨 사이에 3억 2000만원의 변제와 대출금 채무 14억 원의 승계가 2015년 2월 28일까지 완료되지 않을 경우 해제조건이 있었고 이후 A씨가 C씨에게 약속한 금액을 지급하지 않아 해제조건이 성립된만큼 소유권 이전의 물권적 합의 효과 소멸과 동시에 소유권이전등기는 무효라고 주장했다.

법원은 B약사의 주장이 인정할 특별한 증거가 없으므로 이유 없다고 판단하고 건물을 인도해 줄 것을 최종 판결했다.

가산종합법률사무소 우종식 변호사는 “대항력이 없는 경우 건물주가 바뀌면 계약의 승계를 주장할 수가 없어 임대차계약이 종료될 수 있다”며 “이번 사건은 법 개정 이전에 상가매매가 진행돼 개정상가임대차보호법과는 직접적인 관련이 없지만 개정 전에 체결한 환산보증금초과 임대차계약의 경우 아직까지 갱신한바가없으면 대항력이 발생하지 않음을 유의하여야 한다”고 조언했다.

현 상가임대차보호법은 2015년 5월 13일 개정됐다.

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