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전대차보증금 반환 소송 약사·건물주 VS 전대인 갈등 왜?

전대인, 임대차계약 해지-약사·건물주 새계약 위법 주장...법원, 이유 없다

2017-04-19 06:00:25 한상인 기자 한상인 기자 hsicam@kpanews.co.kr


건물주로부터 임대차계약 해지를 당한 전대인이 건물주의 일방적인 임대차계약 해지를 가능하게 한 ‘임의해지조항’이 위법하다며 임차인들에게 보증금 반환을 하지 않은 사건에서 법원은 보증금을 돌려주라고 판결했다.

전대인은 반소로 건물주와 최종임차인인 약사가 공모해 자신을 제외하고 보다 저렴한 임대차계약을 체결했다며 부당함을 주장했지만 이 또한 법원은 이유 없다고 판결했다.

인천지방법원은 최근 A약사를 비롯한 의사들이 제기한 전대차보증금반환 소송에 대해 원고 승소판단하고 전대인이 보증금을 반환할 것을 판결했다.

전대인은 컨설팅업을 주로 담당하는 회사로 건물주와 건물 3층을 임대차 계약을 체결하며 약국, 피부과, 이비인후과 등을 유치하기로 전대차계약을 체결하는 것에 대해 포괄적으로 사전 승인을 얻었다.

이후 약국을 비롯한 의원 3곳과 전대차계약을 체결했으나 건물주가 ‘6개월 전 사전 서면 통지로 계약을 임의 중도에 해지할 수 있다’는 임대차계약 임의 해지 조항을 언급하며 해지를 통보했다.

A약사와 의사들은 전대차계약을 해지하며 보증금 지급을 요구했다.

하지만 전대인은 건물주의 임대차계약 임의 해지 조항이 불공정 약관으로 무효라며 맞섰다. 따라서 전대차계약이 유효한 만큼 보증금을 돌려주지 않았다는 것이다.

법원은 “임의해지조항이 ‘약관의 규제에 과한 법률’에서 규정하는 약관에 해당한다거나 법률에서 무효로 할 만큼 공정성을 잃었다고 보기 어렵다”며 임의해지조항이 문제가 없다고 밝혔다.

법원은 그 증거로 △임대차계약이 건물주가 포괄적 의미의 사전 전대동의서를 작성해주기도 하는 등 전대인과 건물주가 거의 대등한 지위에 있었던 점 △전대인은 부동산 전대업에 특화된 회사로 임의해지 조항의 유·불리에 대해 충분히 검토할 수 있을 만큼의 전문성과 경험을 갖고 있는 점 △전대인 직원과 계약 조정을 위한 교섭을 수차례 한 점 △교섭 과정에서 ‘지금 보내준 계약서를 최종으로 했음 한다’고 기재한 이메일이 전송된 점 △임대차계약에는 전대인에 대해서도 임의해지권을 보장하고 있는데 유보기간을 3개월만 부여하고 있어 더 유리한 점 △공정거래위원회가 임의해지 조항이 불공정 약관이 아니라고 결론 내린 점 등을 들었다.

법원은 따라서 건물주와 전대인간의 임대차계약은 적법하게 해지된 것인 만큼 약사를 비롯한 최종임차인들에게 보증금을 돌려줄 것을 판결했다.

전대인은 반소로 임차인들이 건물주로 하여금 전대인과의 임대차계약을 해지하도록 한 뒤 건물주와 보다 저렴하게 직접 계약함으로써 계약서상 금지하고 있는 배신적 집단행동을 했고 이로인해 피해를 입었다고 손해배상을 주장했다.

법원은 계약서상 집단행동에 대한 규정돼 있는 사실, 건물주는 전대인과의 임대차계약이 해지될 경우 전대차목적물을 직접 임차할 수 있는 우선협상권을 부여하되 협상이 지속되는 기간 동안 목적물의 사용에 대하여는 전대인에게 지급하기로 한 사실, 전대인과 A약사 등과의 계약보다 저렴한 차임으로 건물주와 새롭게 임대차계약을 체결한 사실을 인정할 수 있다고 밝혔다.

그러나 이러한 사실만으로는 건물주가 제시하는 우선협상안을 단순히 받아들인 것이 아니라 전대인을 배제하기 위해 건물주로 하여금 전대인과의 임대차계약을 해지하도록 종용하거나 공모하는 등 정당한 사유 없이 전대인에게 대항했다고 단정하기에는 부족하고 이를 인정할 만한 증거가 없다며 이유 없다고 판단했다.

법원은 따라서 전대인의 주장은 이유없다며 임차인들이 주장한 보증금 반환을 전대인이 이행하라고 판결했다.

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