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대법원, 권리금회수기회보호 계약기간 상관 없다 본 이유는?

최소한의 영업기간 보장-계약 종료 후 재산적 가치 회수 보장 취지

2019-05-17 06:00:25 한상인 기자 한상인 기자 hsicam@kpanews.co.kr


최근 임차인과 점포주가 구 상가건물임대차보호법에 따라 계약갱신요구권이 있는 5년을 넘어서도 권리금회수기회를 보호해야하는지 여부를 놓고 다툰 손해배상청구소송이 대법원에서 파기환송 판결이 나왔다.

이는 손해배상 청구를 기각하며 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 점포주에게 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않는다고 판단한 1심과 2심을 뒤집은 판단이다.

지난 16일 열린 대법원 선고공판 이후 나온 판결문에서 세부내용이 공개됐다. 

재판부는 구 상가임대차법 제10조의4는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않고 계약갱신거절에 관한 제10조 제1항 가 호 또는 제10조의4 제2항 각 호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있는 경우를 그 예외사유로 정하고 있다며 전체 임대차기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 제10조의4에서 정한 요건을 충족하면 점포주가 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법 문언에 충실한 해석이라고 판단했다.

이어 신설 조항의 입법과정에서 임대인의 권리금회수기회보호 의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 하였다고 볼 만한 사정이 없는 점, 전체 임대차기간이 5년이 지나 상가임차인이 계약갱신을 요구하지 못하더라도 권리금 회수를 보장할 필요가 있는 점 등에 비추어 보더라도 이러한 경우를 권리금 회수기회 보호의무의 예외 사유로 인정할 필요성을 찾기 어렵다고 판단했다.

또한 구 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 임차인의 계약갱신요구권은 예외사유가 없는 한 점포주가 갱신을 거절할 수 없도록 해 임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위해서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이라며 반면, 같은 법 제10조의4는 임대차계약이 종료된 경우에도 임차인이 일정한 범위 내에서 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하기 위해 점포주에게 권리금 회수기회 보호의무를 부과하는 것으로서, 두 조항의 입법취지와 내용이 다르다고 보았다.

아울러 구 상가임대차법 제10조 제1항 단서 각 호에서 정한 갱신거절 사유는 전형적인 임차인의 채무불이행 또는 신뢰파괴 사유에 관한 것이거나 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공해 권리금 회수를 보장할 필요가 없는 경우, 상가건물의 멸실 등으로 임차인이 형성한 영업의 재산적 가치가 사라져 임차인이 권리금 회수를 기대하기 어려운 경우이지만 5년이 지나도 재산적 가치는 여전히 유지돼 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다고 판단했다. 

법원은 이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다며 원심을 파기하고 서울고등법원에 환송했다.

법원은 이번 판결이 2015년 신설된 상가건물 임대차보호법상 임대인의 권리금 회수기회보호의무에 관해 판시한 첫 대법원 판결로 임차인의 계약갱신 요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 있음을 명확히 밝혔다며 상반된 하급심 판결이 다수 있었는데 향후에는 권리금 회수기회 보호조항의 적용범위에 관해 통일된 법 해석이 있을 것이라고 기대했다.

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