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임차인 권리금계약 없어도 회수방해 땐 손배청구 가능

대법원, 상가임대차 권리금회수기회 보호 강화 취지 판결

2019-07-18 12:00:27 한상인 기자 한상인 기자 hsicam@kpanews.co.kr


상가임대차 권리금회수기회 보호와 관련한 대법원의 판결이 연이어 나와 주목된다. 약국 판결은 아니지만 임대차계약의 경우 직종과는 무관한 만큼 약국과도 연관이 있을 것으로 보인다. 연이은 판결에 따르면 대법원은 임차인의 권리금회수 방해로 인한 손해배상 청구는 신규임차인과의 권리금 계약이 체결되지 않아도 되는 것으로 판단했다.

대법원 2부는 앞서 점포주 A씨가 점포를 직접 사용하겠다며 기존임차인 B씨의 계약연장을 거부한 경우 B씨가 신규임차인을 주선하지 않아도 A씨는 권리금회수기회 방해로 인한 책임이 인정된다는 취지의 판결을 내렸다.

B씨는 A씨의 점포를 임대해 커피전문점을 운영하다 계약기간 만료를 앞두고 A씨에게 계약갱신을 요구했으나 A씨로부터 임대차계약 갱신을 거부당하고 자신이 직접 커피전문점을 개업하겠다는 말을 들었다.

B씨는 결국 A씨가 직접 커피전문점을 개업하며 신규임차인에게 권리금으로 받아야할 3700만원을 받지 못했고 이에 대해 A씨가 권리금회수기회를 방해했다며 손해배상을 청구했다.

이에 A씨는 권리금을 받으려면 신규임차인을 주선해야 하는데 B씨가 신규임차인을 주선하지 않았기 때문에 권리금 손해도 발생하지 않았다고 반박했다.

앞서 1심과 원심은 권리금회수기회 방해로 인한 손해배상 책임이 인정되려면 신규임차인이 되려는 사람이 구체적으로 특정돼야 하는데 B씨가 신규임차인을 주선하지 않을 것으로 인정된다며 A씨의 주장을 인정했다.

하지만 재판부는 건물주가 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힌 경우에는 기존임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다며 특별한 사정이 없는 한 기존임차인은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 건물주가 권리금회수기회를 보호해줘야 할 의무를 어겼다는 이유로 손해배상을 청구할 수 있다며 원심판결을 깨고 사건을 원심 법원으로 돌려보냈다.

이 같은 내용은 다른 사건을 판결한 대법원 1부에서도 인정됐다.

대법원 1부는 기존임차인이 신규임차인과 권리금계약을 체결하지 않았다는 이유로 권리금회수방해로 인한 손해배상 청구가 부당하다는 주장에 대해서는 하급심 판결이 잘못이 있었다고 인정했다.

재판부는 상가임대차법에 따르면 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약을 체결한 상태임을 전제로 하는지 불명확하며 권리금은 임대차계약의 월세, 보증금, 기간 등 조건과 맞물려 정해지는 경우가 많은데 신규임차인이 되려는 자가 임대인과의 임대차계약 조건에 따라 임차인에게 지급하려고 하는 권리금 액수가 달라질 수도 있어 권리금계약과 임대차계약이 동시에 이뤄지는 경우도 있다고 보았다.

또한 임대인이 임대차계약이 종료될 시점에 자신이 운영할 목적 등으로 더 이상 상가건물을 임대하지 않겠다는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보일 경우 임차인이 신규임차인과 권리금계약을 체결하는 것은 사실상 불가능하다며 이 경우 임대인은 권리금회수기회를 방해한 것으로 볼 수 있고 기존임차인과 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약이 체결되지 않았어도 임대인은 이에 대한 손해배상 책임을 져야한다고 판시했다.

하지만 재판부는 사건에서 기존임차인이 신규임차인과 권리금계약을 체결하지 않은 것에 더해 양자 간 애초부터 권리금계약 체결 자체를 예정하지 않아 임대인이 권리금 회수를 방해했다거나 기존임차인이 손해 발생했다고 볼 여지가 없는 것으로 판단했다.

이는 기존임차인이 권리금을 받기 위해 신규임차인과 권리금계약의 대상이나 임대인과의 시설투자비 상환약정과 관련해 자신이 양도할 수 있는 시설물의 범위 등에 관해 전혀 논의하지 않았으며 임대인이 신규임차인으로부터 시설비를 받는 것에 관해서도 별다른 이의를 하지 않았은 점이 판단 근거로 작용했다.

재판부는 원심이 기존임차인의 손해배상청구를 받아들이지 않은 결론은 정당하다며 상고를 기각했다.

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