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'권리금 9억원 지켜라' 점포주와 법정다툼 벌인 약사 그 결과는?

상가임대차법 개정 후 계약갱신 없어 법 적용 예외...지역 환산보증금액도 초과

2019-09-18 12:00:30 한상인 기자 한상인 기자 hsicam@kpanews.co.kr


상가임대차보호법 권리금회수기회보호 조항이 최근 대법원의 판결로 임대차계약기간과 상관없이 적용됐지만 자신의 약국이 해당 조항의 적용 대상이 되는지 여부는 아직 확인이 필요해 보인다. 

권리금회수기회보호 조항은 이미 존재하는 모든 임대차계약에 적용되지만 일부 보증금액을 초과한 경우에도 상가임대차법 적용을 받기 위해선 2013년 8월 13일 이후 계약이 체결되거나 갱신되어야 하기 때문이다.

대구지방법원은 최근 점포주와 임차인 A약사가 건물명도와 권리금 손해배상 건으로 다툰 소송에서 점포주의 주장을 인정, A약사가 2000만원을 받고 점포를 점포주에게 인도할 것과 보증금 이상으로 점포를 사용하는 등의 비용으로 미지급된 3600여만원을 지급할 것을 선고했다.

A약사는 점포주와 2013년 5월 임대차보증금 5억 원, 월세 부가세별도 3300만원으로 5년간 약국 임대차계약을 체결했다.

이후 2017년 11월 점포 매매로 인해 B점포주로 변경되었다. 계약기간 만료시점에 B점포주가 갱신을 거절하자 A약사는 권리금 회수를 위해 신규약사와 9억원 상당의 권리금계약을 체결하고 B점포주에게 신규약사와 임대차계약을 요구했지만 거절당했다. 

B점포주가 권리금회수를 방해한 것으로 판단한 A약사가 임대차계약 만료 이후에도 점포를 비우지 않자 점포주는 A약사를 상대로 건물명도 소송을 제기했으며 A약사와 피고들 또한 반소를 제기한 것.

점포주는 임대차계약기간이 만료됐음에도 점포를 점유하고 있다며 부당이득금을 반환해야 한다고 주장했다.

이에 A약사는 임대차계약상 월세는 건물 내 약국 독점 조건으로 정해진 것으로 계약기간이 만료된 2018년 6월부터 점포주가 약국 옆에 다른 약국을 개설해 운영하며 수익이 감소됐으며 이를 감안해 2018년 7월부터는 월 1000만원을 변제 공탁한만큼 임대차보증금에서 공제될 부당이득금이 없다고 주장했다.

법원은 점포주의 주장을 인정하며 14개월 상당의 부당이득 및 부가가치세 합계가 5억원을 넘어 임대차보증금은 모두 소멸했다고 보았다. 

A약사측의 주장에 대해서는 임대차계약기간이 만료된 이상 독점적 영업권을 보장해 줄 의무가 있다 보기 어렵다고 판단했다. 또한 변제공탁한 돈에 대해서는 월세와 부족액이 아주 근소하다고 볼 수 없고 점포주가 이를 수락하지도 않았다며 받아들이지 않았다.

법원은 소송에서 A약사가 약국 점포에 도배, 전기, 조명, 설비 공사 등을 진행하며 지출한 4800만원 상당에 대해서는 A약사의 영업 편의를 위한 것일 뿐 건물의 객관적인 편익을 증가시키는 것이라 보기 어렵다고 판단했다. 

다만 에어컨은 독립성이 있으나 분리하면 경제적 가치가 크게 감소하는 물건으로 점포 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 부속물로 인정하고 점포주가 A약사에게 2000만원을 지급할 것을 판단했다.

법원은 또한 A약사가 월 165만원 상당의 주차비를 17개월간 납부하지 않았다는 점포주의 주장을 인정하고 보증금을 제하고 남은 금액과 주차비를 더한 3600여만원을 A약사가 지급할 것을 판결했다.

A약사가 주장한 점포주의 권리금회수 방해관련 주장에 대해서는 먼저 적용 여부 조건을 살폈다.

법원은 임대차계약 체결당시 상가임대차법이 보증금액을 초과하지 않는 범위에서만 적용되었지만 2013년 8월 13일 보증금액과 무관하게 적용되도록 하는 제2조 제3항이 신설됐고  함께 신설된 부칙에는 공포한 날부터 시행하되, 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다고 규정하고 있다고 밝혔다.

이후 2015년 5월 13일 상가임대차법은 다시 개정되며 권리금 회수기회 보호 조항이 신설되며 제2조 제3항에 포함되었는데 이는 당시 존속 중이던 임대차부터 적용한다고 규정하고 있어 당시 존속중인 임대차에 모두 적용되는 것으로 보아야 하지만 보증금액을 초과하는 임대차계약의 경우 제2조 제3항 적용이 전제되어야 한다고 해석했다.

따라서 보증금 5억원으로 보증금액(당시 대구지역의 보증금액은 1억8000만원)을 초과하고 2013년 8월 13일 법 개정이후 계약갱신이 없었으므로 권리금회수 기회 보호 규정이 적용되지 않는다고 판단했다.

법원은 만약 권리금회수기회 보호조항이 적용된다고 해도 A약사는 임대차계약 체결 이후 5년 동안 특약사항에 따라 보증금, 월세 및 관리비 등 증액 없이 자신이 형성한 영업적 가치를 회수할 기회를 어느 정도 보장받았다고 볼 여지가 있는 점, 점포주가 신규임차인에게 제시한 보증금과 월세가 주변 시세 등과 비추어 현저히 고액이었다고 보기 어려운 점 등을 보았을 때 권리금 회수기회를 방해했다고 보기 어렵다고 판단했다.

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