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컨설팅 의뢰 약사, '단순 중개행위' 비용 반환 주장했지만...

법원, ‘권리금’ 수수 중개행위 공인중개사법 해당되지 않아 컨설팅 계약 판단

2019-12-04 12:00:27 한상인 기자 한상인 기자 hsicam@kpanews.co.kr


컨설팅 용역을 의뢰한 약사가 약국계약 체결 후 해당업체의 행위가 단순 부동산 중개행위에 불과하다며 컨설팅비용 반환을 주장했지만 법원에서 기각 판결했다.

인천지방법원은 최근 A약사와 컨설팅업체 간 부당이득금 사건에서 컨설팅비용 3600만원을 반환하라는 A약사의 주장을 기각 판결했다.

A약사는 컨설팅업체와 2018년 8월 컨설팅 용역계약을 체결하고 업체가 소개한 B약사와 약국에 관한 영업권과 시설 일체를 권리금 4억원에 양수하기로 하는 권리금 계약을 체결했다.

이후 A약사는 약국 점포주와 약국에 대해 임대차보증금 2000만원으로 월세 100만원으로 하는 임대차계약을 체결했다.

A약사는 컨설팅업체와 작성한 계약서에 따라 계약 당일 중개 수수료의 절반에 해당하는 2500만원 지급하고 권리금계약이 마무리 한 후 잔금을 지급했다. 이후 업체로부터 1400만원을 반환받은 상태다. 계약서에는 컨설팅비용 지급 시기를 권리금계약 당일 50%를 나머지를 8월 말 지급하기로 계약했다.

A약사는 법정에서 컨설팅 업체가 약국 기존 임차인을 소개해 주어 권리금계약을 체결하게 하고 점포주와 만남을 주선해 임대차계약을 체결하게 했다며 이는 부동산중개행위나 중개행위의 부수행위에 해당한다고 주장했다. 

이는 컨설팅 업체가 공인중개사 자격 없이 중개사무소 개설등록을 하지 않고 부동산중개행위를 하며 중개수수료를 받은 것으로 강행법규에 반해 무효에 해당하는 만큼 용역비용을 반환해야한다고 주장했다.

또한 만약 컨설팅계약에 해당된다고 해도 업체는 부동산중개행위 이상의 용역행위를 한 적이 없다며 대금 반환을 주장했다.

법원은 판단에서 컨설팅 용역계약서에는 권리금계약이 체결되면 A약사가 업체에 비용을 지급하게 되어있고 권리금계약이 해지되면 용역대금을 반환하도록 되어 있지만 임대차계약에 대해서는 아무런 기재도 없는 점, 용역대금이 상당히 고액으로 권리금계약 체결에 대한 대가로 보이는 점을 인정했다.

또한 권리금계약서에 따르면 기존 임차인에게 건물주와의 원만한 임대차계약의 체결에 대한 책임을 묻는 점, 컨설팅업체 직원 등의 동석 없이 임대차계약을 체결한 점, 컨설팅업체는 권리금계약 체결을 위해 나름 약국 영업권에 대한 자료와 타당성 등을 조사해 A약사에게 제공한 점 등을 보아 A약사의 주장처럼 용역계약의 업무범위가 권리금계약과 이후 임대차계약 체결이 포함되어 있다고 해도 주된 용역업무는 권리금계약의 체결을 위한 것으로 보인다고 판단했다.

법원은 또한 대법원 판례에 따르면 공인중개사법과 시행령을 종합해 볼 때 부동산 자체에 대한 거래가 아닌 유·무형의 재산적 가치는 법률에서 정한 중개대상물이라고 할 수 없으며 이러한 ‘권리금’ 등을 수수하도록 중개한 것은 공인중개사법이 정한 중개행위에 해당하지 않는다고 되어 있다고 설명했다.

따라서 약국 권리금 계약의 체결을 위해 컨설팅한 사건 용역은 공인중개사법에서 정한 부동산중개행위 또는 그 부수행위에 해당하지 않는다고 봄이 타당하다며 A약사의 주장을 받아들이지 않았다.

또한 A약사의 컨설팅 계약이라고 인정하더라도 부동산중개행위 이상의 용역을 하지 않았다는 주장에 대해서도 컨설팅업체가 약국 영업권에 대한 자료와 타당성 등을 조사해 A약사에게 제공했으며 권리금계약이 문제없이 진행된 점 등을 볼 때 컨설팅업체가 용역계약에서 정한 조항을 문제없이 실행했다고 보고 최종 기각 판결했다.

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