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법원 "약국 점포 단순 소개 컨설팅 돈 못 받는다"

임대차계약 무산 되자 브로커에 환급 소송...무자격자 수수료 약정 강행법규 위반 무효

2020-06-03 06:00:56 한상인 기자 한상인 기자 hsicam@kpanews.co.kr

공인중개사 자격이 없는 브로커가 구체적인 약국 컨설팅 행위 없이 단순히 약국 점포를 소개하는 것에 그칠 경우 용역비를 지급하지 않아도 된다는 판결이 다시 한번 확인됐다.

수원지방법원은 최근 브로커가 A약사를 상대로 제기한 부당이득금 항소심에서 브로커의 주장을 인정치 않은 원심을 그대로 인정했다.

원심은 A약사로부터 브로커가 받은 용역비 1500만원을 돌려달라는 A약사의 주장을 인정했다.

사건기록에 따르면 공인중개사 자격이 없는 브로커는 약국을 운영하던 약사로부터 약국의 양도를 중개해 줄 것을 부탁받고 부동산 중개 사이트에 약국을 인수할 약사를 찾는 광고를 게재한다.

브로커는 광고를 보고 연락해 온 A약사와 용역계약을 체결하고 용역비로 1500만원을 정했다.

이후 기존 약사들과 A약사의 권리금 계약이 체결되고 A약사는 권리금 명목으로 1300만원과 함께 브로커의 용역비 1500만원 지급이 진행됐다.

약국을 운영하던 기존 약사는 점포주와 임대차계약을 체결할 것을 제안했지만 점포주는 현재 약국을 운영중인 약사외에 다른 임차인으로 변경을 원하지 않는다는 입장을 표하는 바람에 임대차계약 체결이 무산됐다.

이에 기존 약사는 권리금 명목으로 받았던 1300만원을 A약사에게 반환하고 도의적인 책임을 이유로 600만원을 추가로 지급했다.

법원은 먼저 부동산 등 중개업과 관련한 대법원 판례를 설명했다.

대법원 판례에 따르면 공인중개사 자격증이 없는 무자격자가 부동산 등의 중개업을 한 경우 형사처벌의 대상이 될 뿐만 아니라 중개행위와 관련해 받기로 한 수수료 등 계약은 강행법규에 위배돼 무효이다.

강행법규는 공공질서확립, 약자보호 등의 명목으로 당사자간의 계약 체결 등 약정으로 배제할 수 없으며 선량한 풍속, 기타 사회질서에 관계있는 규정으로 법에서 규정된 내용대로만 반드시 이행해야 하는 법 규정을 말한다.

법원은 A약사와 브로커가 체결한 용역계약이 약국 개설을 위한 임대 및 권리계약에 필요한 모든 수속을 진행하고 약국개설을 해 주기로 하는 것을 내용으로 되어 있지만 브로커가 실제로 제공한 용역은 약국 양도를 위한 권리금계약의 중개 등에 그친 것으로 보이고 브로커 스스로 항소이유서에서 약사간 거래를 이어주는 역할을 했다고 진술하고 있으며 이 같은 중개행위를 넘어서를 컨설팅 용역을 A약사에게 제공했다고 인정할 자료가 없다고 판단했다.

따라서 용역계약의 수수료 지급 약정은 공인중개사 자격이 없는 브로커가 중개사무소 개설등록을 하지 않은 채 중개행위를 하며 수수료를 받기로 하는 약정으로 강행법규에 위배돼 무효라고 보았다.

법원은 브로커가 악의의 수익자로서 A약사에게 부당이득으로 지급받은 용역비 합계 1500만원을 지급할 의무가 있다고 판단했다.

브로커는 법정에서 A약사에게 공인중개사 자격이 없음과 공인중개가 아닌 컨설팅이라는 명분하의 약사간 이면계약이라는 것을 알린 상태에서 계약을 모두 실행한 만큼 A약사의 청구가 부당하다고 맞섰다.

또한 기존 약사가 임대차계약 체결이 무산되며 도의적인 책임으로 A약사에게 추가로 지급한 600만원이 원래 자신에게 지급하기로 한 금액이라고 주장했다.

법원은 이에 대해서도 브로커의 주장을 인정치 않았다.

법원은 A약사가 브로커가 공인중개사 자격이 없다는 것과 용역계약의 실제가 약사간 이면계약이라는 것을 알았다고 해도 용역계약의 수수료 지급 약정이 강행법규에 위배돼 무효인 만큼 A약사는 브로커에게 부당이득을 이유로 이미 지급한 용역비의 반환을 청구할 수 있다는 것.

또한 600만원과 관련해서도 브로커의 주장을 입증할 아무런 증거가 없다며 받아들이지 않았다.

A약사의 변론을 담당한 법무법인 규원 우종식 변호사는 “무자격자들이 단순히 약국점포 소개를 하는 공인중개사의 업무를 하면서 컨설팅이라고 돈을 받아가는 불법행위에 다시 한번 제약이 걸린 판결”이라며 “공인중개사의 업무를 하는 것이 아니라는 표시를 하거나 컨설팅계약이라고 말하는 것이 중요한 것이 아니라 그 실질적 내용이 중요하다”는 것이 입증됐다고 밝혔다.

이어 “공인중개사는 법적인 책임과 의무가 있고 그 수수료마저 한도를 정한 이유가 있다”며 “이러한 한도를 초과하는 수수료를 책임과 의무도 없이 받아가는 편법적이고 불법적인 중개행위가 근절되길 바란다”고 밝혔다.

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