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모든 임대차 '권리금 회수기회' 적용...법원, 손해배상 판결

2018년 부칙 신설 따른 것...법 시행 전 임대차계약 체결에 건물주 책임 70%로 제한

2021-01-14 05:50:52 한상인 기자 한상인 기자 hsicam@kpanews.co.kr


권리금회수기회보호 조항은 2015년 5월 신설되며 이후 체결한 임대차계약에만 적용되어 왔다. 하지만 2018년 현재 진행중인 모든 임대차계약이 포함된다는 항목이 부칙으로 개정됐는데 이를 법원이 다시한번 인정한 판결이 발생해 주목된다.

대전지방법원은 최근 임차인 A약사와 건물주 B약사 간 다툰 손해배상 소송에서 권리금회수기회를 방해받았다는 임차인 A약사의 주장을 인정해 B약사는 A약사에게 1억 3699만원을 배상할 것을 판결했다.

A약사는 B건물주와 보증금 5000만원에 월세 385만원으로 계약기간을 2014년 1월부터 2019년 1월까지 5년으로 하는 임대차계약을 체결해 약국을 운영했다.

B건물주가 임대차계약이 종료되면 ‘건물을 명도해 달라’고 하자 A약사는 계약이 종료되기 전 신규임차인이 되고자 희망하는 C씨와 3억 1000만원에 권리금계약을 체결하고 B건물주에게 C씨와 임대차계약을 체결해 달라고 요구한다.

그러자 B건물주는 ‘임대차계약을 갱신할 뜻이 없고 자신이 직접 해당 점포에서 약국을 운영하고자 한다’며 C씨와의 임대차계약 체결 요구를 거부했다.

또한 B건물주는 임대차계약을 체결하는 과정에서 특약사항으로 권리금 주장을 할 수 없다고 약정했다며 권리금에 대한 주장은 이유없다고 주장했다.

법원은 우선 A약사와 B건물주 간 오고간 내용증명 등을 고려할 때 B건물주가 A약사의 권리금 회수기회를 방해했다고 보는 것이 타당하다며 손해를 배상할 책임이 있다고 판단했다.

B건물주는 이에 법정에서 임대차계약의 특약사항으로 ‘계약기간 만료 후 주인이 사용시에는 권리금을 주장할 수 없다’고 정한만큼 A약사가 주장한 C씨와의 임대차계약 체결 요구를 거절한 것에 이유가 있다고 주장했다.

또한 상가임대차법 부칙 제3조에서 정한 권리금회수기회보호 조항의 제1항의 개정규정은 헌법상의 재산권 등을 침해하는 것으로 위헌이라고 주장했다.

B건물주가 언급한 상가임대차법 부칙 제3조 ‘권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례’는 2018년 10월 16일 제정된 것으로 상가임대차법 제10조의4 제1항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다고 되어 있다.

즉 앞서 상가임대차법 권리금회수기회 보호 조항은 법이 제정된 이후 체결한 임대차계약에만 해당 되었는데 법 개정 이전에 체결돼 유지중인 계약에도 보호 조항이 적용된다는 것이다.

법원은 판결에서 이 같은 내용을 담았다.

먼저 B건물주가 제출한 임대차계약서에는 B건물주의 특약 체결 주장대로 내용이 기재돼 있지만 A약사는 일관되게 그런적 없다고 주장하고 있으며 A약사가 제출한 임대차계약서에는 특약사항으로 권리금 포기에 관한 내용이 기재돼 있지 않아 이를 단정하기 어렵다고 보았다.

만약 권리금 포기 내용이 있었다 해도 상가임대차법에 따르면 ‘임차인에게 불리한 것은 효력이 없다’고 규정돼 있다며 해당 내용은 임차인인 A약사에게 불리한 만큼 효력이 없다고 보았다.

또한 B건물주가 직접 점포를 사용할 목적이 있다 해도 상가임대차법에 따르면 이는 B건물주가 신규임차인이 되고자 희망하는 사람과의 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 ‘정당한 사유’에 해당하지 않는다고 판단했다.

법원은 B건물주가 주장한 부칙과 관련해서도 위헌이라고 보기 어렵다고 받아들이지 않았다.

손해배상 범위는 어떻게?
법 개정 이전 임대차계약 체결...건물주 책임 70% 제한

손해배상책임과 관련해서는 A약사와 신규임차인과 체결한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 법으로 정하고 있다.

법원이 감정인을 통해 감정한 결과에 따르면 계약기간 만료일 시점인 2019년 1월을 기준으로 1억 9천여만원의 권리금을 인정할 수 있다. 이는 A약사가 신규임차인과 체결한 권리금 3억 1000만원에 비해 낮은 금액으로 법원은 1억 9천여만원의 금액을 손해액으로 인정했다.

이에 대해 B건물주는 약국과 같이 건물에 입점해 있던 병원이 2020년 3월경 폐업하는 등 사정변경을 감정인이 고려하지 않았고 A약사가 건물명도를 바로 하지 않아 1년여 기간동안 약국을 운영하며 발생한 7700여만원의 이익 공제를 진행하지 않아 부당하다고 주장했다.

하지만 법원은 상가임대차법에 따르면 손해액 산정과 관련해 ‘임대차 종료 당시의 권리금’으로 규정하고 있다며 2019년 1월을 기준으로 한 것은 이에 맞으며 이후 2020년 3월경 병원 폐업 등 사정변경을 고려하지 않은 점에 대해 감정평가가 잘못됐다고 볼 수 없다고 판단했다.

이어 B건물주의 주장대로 A약사가 임대차계약 기간 이후에도 약 1년 1개월 동안 약국을 운영하며 이득을 얻었다고 해도 건물 명도 의무와 임대차 보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있으며 A약사가 매월 월세를 지급한 것으로 보이는 만큼 이를 부당이득이라고 보기 어렵다고 판단했다.

또한 감정인의 권리금 산정시 이 같은 점을 고려해 반드시 공제해야 한다고 볼 근거도 없다며 B건물주의 주장을 기각했다.

다만 법원은 감정인의 손해산정액 1억 9천여만원의 70%로 B건물주의 배상 책임을 제한했다. 

이는 A약사가 약국을 6년간 운영하며 투자비용 상당 부분을 회수할 수 있었으며 임대차계약은 2014년 1월경 체결돼 B건물주가 2015년 5월 13일 신설된 권리금회수기회 보호 등에 관한 상가임대차법 조항에 적용될 것을 알지 못했던 점 등이 고려됐다.

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