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2019.05.27 (월)

우황청심원

건물 신규 분양 약국 피 빨아 병원 세우는 구조

[기획] 약국 컨설팅 사기 피해와 예방 <중>

[기획] 약국 컨설팅 사기 피해와 예방
컨설팅 사기가 신도시를 중심으로 기승이다. 심지어 의사와 컨설팅 업자가 짜고 병원입점 계약서를 작성한 정황이 여러지역에서 동시다 발적으로 포착되기도 했다. 컨설팅 업계에서는 이러한 행태도 문제지 만 신축 건물 분양시 병원 입점과정에서 약국이 비용을 부담케 하는 구 조적인 문제가 더 크다고 꼬집는다. 피해와 예방법은 없는지 살펴본다.<편집자 주>

----------------<글 싣는 순서>---------------
<상>약국 부동산 컨설팅의 허실
<중>병원입점 신축건물 약사 희생양 된 이유
<하>약국 브로커 피해 당하지 않으려면?
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컨설팅업체 관계자의 말을 다시 들어보자.

“병원은 임대료가 300만 원 이상일 경우 개원을 꺼립니다. 시행사는 임대료를 예상 보다 낮추게 되면 분양자에게 더 낮은 금액 으로 점포를 분양할 수밖에 없어요. 그럼 시행사는 이 손해를 약국에 독점권 등의 이 유로 전가시키게 되지요.”

전문가들은 의사와 컨설팅업자가 팀을 이뤄 신도시 분양에 나선 사례는 최근 등장한 특수한 경우라는 지적이다. 병원 개설이 왜 분양시장에서 선호되고 약국은 어떠한 위치로 대접받는지 일반적인 경우를 자세히 알아야 웃돈을 요구하는 비상식적인 브로커들의 행태를 정확히 파악하고 대처 할 수 있다는 입장이다.

상가 분양시장에서 병원은 분양하는 건물에 굉장히 큰 가치를 부여한다. 보통 1~2층 분양은 시간과 금액의 문제일 뿐 어떻게든 다양한 업종들이 입점하는 반면 3 층 이상의 점포는 분양업자들에게는 숙제로 남게 된다.

이는 3층 이상에 입점할 수 있는 업종도 굉장히 제한적이기 때문으로 서비스업 중 병원, 학원, 사무실 등 몇 안 되는 업종만이 가능할 뿐 대다수 업종에서는 꺼리게 된다.

대형영화관이나 특정 커 피전문전의 경우 이미 상권의 중심이자 한 장소에서 꾸준한 업력을 인정받는 대표적인 업종이다.


유망업종들의 평균 업력을 따져보면 4.64년으로 나타났다.

3층 이상의 경우 서비스업이 보통 자리하게 되는데 그 중 병원 등 의료서비스와 학원 등 생활서비스로 나눌 경우 학원, 독서실이 2년 반 정도로 7.8 년인 약국을 비롯한 병원들과 비교했을 때 2배 이상 차이가 발생한다.

따라서 분양업자들은 학원 등 개인사업자보다는 병원 원장의 경제능력이 좀 더 안정적이며 한번 자 리를 정할 경우 쉽게 이동하지 않고 임대료 수익을 얻을 수 있어 병원 입점을 훨씬 더 선호하는 경향을 보인다.

또한 건물 내 병원업종이 입점할 경우 타업종의 입점 및 영업 활성화에도 긍정적인 영향을 미친다는 점도 부인할 수 없는 이점이다.

이 같은 상황은 상가 분양시장에서 병원 유치 및 입점 여부가 중요시되는 이유가 되었으며 분양업자들은 개원을 희망하는 의사에게 매우 협조적이 될 수 밖에 없는 구조다.

병원약국 유치, 상가 분양의 핵심
병원이 입점되면 바늘과 실 모양으로 약 국은 자연스럽게 입점대상이 된다. 이 과정에서 신축건물의 시행사와 대행사, 병원, 약국으로 크게 나누어 분양, 임대 등 관계가 형성되는데 서로 입장이 다르다.

먼저 시행사와 대행사의 경우 △신속한 임대 후 조기분양, 투자용역 수수료 조기 달성, 사업완수가 목적이다.

병원 입점을 통해 성공적으로 상가를 분양시켜 수익 극대화 이후 다음 현장을 준비하는 것이 중요하다. 언제까지 얼마나 많은 병원이 어느 정도 규모인지만 관심이 있을 뿐 얼마나 훌륭한 의사인지 어떤 진료과인지는 중요치 않은 것.

따라서 상가 분양의 핵심 변수로 볼 수 있는 병원 입점을 위해 관계자들은 할 수 있는 방법을 총동원하게 되는데 여기서 문제가 발생하게 된다.

약국의 경우 처방이 잘 나오는 진료과인지 여부와 의사는 어떤 사람인지가 가장 큰 관심이다.

병원에 따라 약국의 가치도 달라지기 때문에 신중할 수밖에 없다. 하지만 약사들은 선택을 하는 과정에서 정보의 불균형을 겪게 된다.

보통 컨설팅 업자들은 이 과정에서 의사와 약사의 접촉을 꺼리게 되는데 의사가 입점할 약사를 정확히 데려오기를 원하는 것도 있지만 컨설팅 비용, 병원지원금 등 금전적인 부분이 약사에게 알린 것과 다를 수도 있기 때문이다.

<위 병원- 아래 약국> 분양, 임대 가격표 예시(단위=만원).

병원 유치 프로모션 비용, 약국 분양가로 만회
시행사 등은 병원 입점을 위해 인테리어 지원, 렌트 프리, 임대료 인하 등 각종 혜택을 제안하며 입점을 유도하는데 이러한 프로모션에 대한 부담은 고스란히 약국으로 전가시킨다.

따라서 약국 분양가는 천정부지로 급인상 되며 인상된 약국 분양가를 통해 당연히 약국의 임대료는 수익률에 맞춰져 자동 인상 하게 된다.

최근 신도시 지역의 분양 및 임대 가격 표를 보면 그 상황을 보다 쉽게 이해할 수 있다.

보통 최초 계획은 분양받은 점포주가 분양가대비 6%의 수익률을 가져갈 수 있도록 임대료를 설계한다. 예를 들어 평당 분양가가 1000만원으로 80평을 분양한 다면 8억원에 분양가가 책정된다.

이 경우 보증금 1억원 임대료 350만원으로 월 6%의 수익률을 맞추게 되는데 분양가 8억원에서 보증금 1억원을 제한 7억원에서 월 6%를 계산할 경우 월 임대료가 350만원이 된다.

하지만 여기서 문제가 발생한다.

업계 관계자에 따르면 보통 비급여 시술이 없고 보험 위주인 내과, 소아과, 이비인후과 등 의사들이 임대료가 300만 원 이상일 경우 부담스러워 한다는 것이다. 진료 수가가 낮고 병원 간 경쟁이 점점 과열되는 만큼 개원 초기 부담을 최대한 덜고자 한다는 것이다.

이 경우 병원을 입점시키는 것이 유리한 시행사에서는 30만원에서 50만원 정도 임대료가 다운된 조정 가격을 제시할 수 밖에 없게된다.

월 6% 수익률을 맞추기 위해 분양가 또한 7억까지 낮게 책정해 시행사가 6000만원에서 1억원 정도 손해를 보게 된다.

하지만 시행사는 이 손해를 약국으로 전가시키게 된다.

보통 1층 출입구 인근에 위치하는 약국 점포를 예를 들 경우 평당 분양가는 4000만원으로 분양평수 30평의 경우 분양가는 12억원이 책정된다. 이 경우 6% 수익률로 계산하면 보통 약국 임대차계약은 보증금 1억5000만원, 임대료 525만원이 책정되게 된다.

하지만 시행사나 대행사는 병원 입점에 의존적일 수밖에 없는 약국의 특성을 이용해 손해 본 1억원에 더해 3억 정도를 부풀려 분양희망자를 찾는다. 이 때 독점권 보장 등 조건을 붙여 설득하게 된다.

1억원이 추가로 얹은 금액인 13억원으로 6% 수익률을 계산할 경우 575만원으로 임대료가 상승한다. 만약 3억원을 추가로 얹어 15억원이 분양가로 계산됐을 경우 임대료는 675만원으로 상승한다.


약국 처방전 얼마나 받아야 경영 타당성 있나
상승된 임대료만큼의 처방전과 OTC 판매 등 충분한 수익이 발생해야 약국도 문제없이 활성화 될 수 있다. 그렇다면 어느정도 진료과가 입점해 하루 처방전이 나와야 할까.

컨설팅 업계 전문가에 따르면 월 임대료가 400만원대의 경우 1일 처방전은 100장 내외가 나와야 타당성이 있다는 입장이다. 그러기 위해서는 내과, 소아과, 이비인후과 등 처방전이 주로 나오는 보험과와 정형외과, 피부과, 안과 등 처방과 시술이 병행되는 비보험과 1개씩이 필요하다는 분석이다.

임대료 500만원부터 600만원까지는 1일 처방 123장부터 148장까지를 평균적으로 보며 보험진료과 2곳이거나 보험과 1곳과 비보험과 2곳이 있어야 한다는 평가다.

650만원부터 700만원 구역은 처방전 160장에서 172장으로 보험 2곳과 비보험 1곳, 보험1곳과 비보험 3곳이 적정 진료과 입점수로 보고 있다.
약공덧글
오승우 2019-04-26 16:00:40  edit del
이 모든 부조리를 한번에 해소할 수 있는 것은 '성분명 처방제'의 시행밖에 없습니다. 약국과 약사가 사회적으로 지위를 향상시킬 수 있는 제도이기도 합니다. 모두들 "안 된다. 가능성이 없다"는 말들만 되풀이 하지 말고 지금부터라도 차근차근 준비를 해야 합니다. 외국의 사례도 찾아보고 성분명 처방이 어떤 점에서 국민 건강에 도움이 되는지 근거도 마련해서 차곡차곡 쌓아둬야 나중에 정부, 시민사회단체, 국민들을 설득할 수 있습니다. 약사들도 내부적으로 성분명 처방제에 대한 견해가 다를 수 있습니다. 이에 대해서도 미리 내부적으로 이해를 통일해 놓지 않으면 나중에 정부가 제도를 시행하려 해도 내부 분열이 일어날 수 있습니다. 눈 앞의 문제 해결과 정책 설정도 필요하지만 보다 장기적으로, 근본적인 문제를 해결할 수 있는 정책에 대한 연구와 준비가 절대적으로 필요한 시기입니다.
쯔쯔 2019-04-28 13:33:38  edit del
큰 노력도 없이 병원에 기생해서 처방전으로 살아가면서 모가 그리 불만이 많을까
바이엘아스피린
덧글작성

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