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환산보증금과 상가건물임대차보호법

법무법인규원 우종식 변호사

2021-02-15 12:00:18 약사공론 기자 약사공론 기자 hsjoo@kpanews.co.kr

대부분의 약사들은 임차인으로서 약국을 개설하고 운영하고 있다. 상가건물임대차보호법은 임차인으로서 알아두면 힘이 되는 법이다. 

그럼에도 불구하고 임차인으로서 환산보증금에 대해 잘 모르거나 환산보증금을 초과하면 상가건물임대차보호법 적용을 못 받는다고 생각하는 분들이 존재한다. 

임대차계약상 권리를 정확히 알면 약국의 안정적인 운영이 가능하고 미래의 수익과 권리금에 대한 예상도 가능하다. 

1. 환산보증금(이하 2021. 2. 9. 기준)은 무엇일까?

법령에 복잡하게 적혀있지만 정리하면 [환산보증금=보증금+(월세×100)]이다. 그리고 지역마다 그 액수가 다르다. 

그리고 최근 몇 년사이에 환산보증금이 많이 올라왔고 많은 임차인들이 환산보증금 이내에 포함됐다.

그렇지만 약국은 워낙 차임이 높다보니 환산보증금을 초과하는 경우가 발생하고 있다. 환산보증금을 초과하면 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못하는 것인가?

2. 환산보증금을 초과하는 임대차계약의 상가건물임대차보호법의 적용

다행히도 상가건물임대차보호법은 점점 보호하는 대상을 확대하고 있다. 

그 결과 대항력(제3조), 갱신요구권(제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문), 권리금회수기회보호(제10조의3 내지 제10조의8), 차임증액(제10조의2)은 환산보증금을 초과하는 경우라도 적용을 받게 됐다.

3. 환산보증금에 따른 비교표(2021. 2. 9. 기준)

4. 주의할 점
환산보증금을 초과하더라도 10년간 갱신요구는 가능하다. 그러나 상가건물임대차보호법상 묵시적갱신은 불가능해 갱신기간내에 반드시 갱신요구를 할 필요가 있다. 

차임증액에 대해는 환산보증금이내의 임대차는 5%이내로만 가능하다는 사실은 알고 있겠으나 환산보증금을 초과하는 경우라도 제한 없이 올릴 수는 없다(제10조의2).

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