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상가건물임대차보호법(권리금회수기회 보호) <4>

법무법인 규원 우종식 변호사

2022-01-17 12:00:57 약사공론 기자 약사공론 기자 hsjoo@kpanews.co.kr

권리금회수기회를 보호받을 수 있음에도 불구하고 몇 가지 오해를 하고 권리금회수기회를 포기하거나 놓치는 케이스들이 있다.  

1. 임대인이 직접 영업을 하는 경우-보호가능
권리금회수기회를 보호받을 수 있다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다284226 사건).


위 사건에서도 임대인이 커피전문점을 개업하기 위해 기존 커피전문점의 권리금회수기회보호를 위한 임차인 주선을 거절했다. 그럼에도 불구하고 대법원은 자신이 사용할지라도 권리금회수기회를 보호해야한다고 판단했다. 

2. 임대인이 새로운 임차인을 주선하더라도 만나주지 않는 경우-보호가능
새로운 임차인을 만나주지 않아 주선 못하는 경우에는 주선하지 않더라도 권리금회수기회 방해로 인정된다.
 
위 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다284226 사건에서도 기존 임차인은 임대인에게 신규임차인을 주선하는 것은 무익한 절차라고 생각돼 신규임차인을 주선하지 않았다. 대법원도 동일한 취지로 임대인의 거절의사가 명백히 표시됐다면 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하므로 실제 신규임차인을 주선하지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 판단했다.

3. '권리금을 인정하지 않는다'라는 특약이 있는 경우-보호가능
권리금 포기, 불인정 특약은 무효로 판단받을 것이다. 

임대차계약서에 특약사항으로 '이 사건 점포의 권리금을 인정하지 않는다' '포기한다' 등의 특약을 적는 경우가 있다.

과거 2015. 5. 13. 구 상가임대차법 개정으로 권리금 관련 조항(제10조의3 내지 제10조 의7)이 신설됐다. 이는 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 침해되는 것을 충분히 방지하지 못했던 문제점을 해결하기 위한 것이다(대법원 2019다285257판결 참조). 

결국 상가건물임대차보호법의 입법취지나 목적을 살펴보면 이러한 포기특약 등은 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있기 때문에 해당 특약사항은 무효로 보는 것이 판례이다.

4. 2015. 5. 13. 이전에 임대차계약을 체결한 경우-보호가능
보호받을 수 있다.


상가건물 임대차보호법 부칙을 살펴보면 2015. 5. 13. 법 개정 시행일에 존속중인 임대차라면 보호가 가능하다. 아직 남아있을지 모르나 당시부터 계속 이어져온 임대차라도 권리금회수기회가 보호된다.

5. 임대차 갱신 요구권이 없는 경우(5년 ‘2018년 개정이전’, 10년 ‘2018년 개정이후’ 초과 임대차)-보호가능
오랜기간 임대차가 유지돼 임대차 갱신요구권이 없는 상태로서 종료되더라도 권리금회수기회를 보호받을 수 있다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결 등 참조).


위와 같이 오랜기간 영업을 해왔을 지라도 재산적 가치는 유지되며 이를 형성한 것은 임차인이기 때문에 이에 대한 보호가 필요하다는 것이 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결의 취지이다. 

6. 권리금을 주고 들어가지 않았더라도 형성되는 것이 권리금이고 반대로 권리금을 주고 들어갔더라도 없어질 수 있는 것이 권리금이다. 
임대인이 보호해주는 것은 권리금이 아닌 권리금회수기회에 불과하다. 무조건 된다, 안된다가 아니라 권리금회수기회보호에 대해 관심을 가지고 올바르게 이해하는 것이 분쟁을 줄일 것이라 생각한다.(불안하면 전문가와 상담하시는 것이 중요하다)

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